Le possibili azioni politiche per un ecosistema turistico a Santa Marinella

A cura di Monica Montella già Consigliera Capitolina e attualmente Candidata al Comune di Santa Marinella per la lista UNITI per il candidato Sindaco Alessio Manuelli

In un contesto locale, un ecosistema del futuro è una rete di collaborazione stabile tra Comune, cittadini, imprese locali, scuole e associazioni, che usa dati e strumenti digitali per migliorare le decisioni e i servizi.

Santa Marinella non ha un problema di quantità di turismo, ma di struttura e governo del turismo.

Santa Marinella, come molte località balneari prossime a grandi aree urbane come Roma, è caratterizzata da una forte presenza di seconde case, spesso di proprietà di cittadini romani, e da appartamenti utilizzati direttamente dai proprietari o destinati a locazioni turistiche di breve periodo. Si tratta di un modello turistico con una marcata incidenza della residenzialità secondaria, legato a forme di fruizione flessibili, spesso non intermediata e fortemente stagionale. Il sistema è piccolo-medio e con una componente extra-alberghiera molto rilevante.

Secondo i dati amministrativi della Regione Lazio, al 31 dicembre 2024 risultano soltanto 143 alloggi privati registrati per locazione turistica. Si tratta di unità immobiliari ad uso abitativo (non alberghiere) utilizzate per affitti brevi o turistici. Questo dato rappresenta lo stock di abitazioni formalmente registrate per finalità turistica in una determinata data e costituisce una componente dell’offerta extra-alberghiera del territorio.

È importante sottolineare che questi alloggi sono case e appartamenti privati messi a disposizione per finalità turistiche, privi dei servizi tipici delle strutture ricettive (come reception, assistenza continuativa o pulizie giornaliere). Inoltre, questo dato non include le strutture ricettive ufficiali come B&B imprenditoriali, agriturismi, campeggi e altre tipologie censite da ISTAT, che rientrano in un perimetro statistico diverso.

Si tratta inoltre di una misura amministrativa parziale: indica le unità registrate in un preciso momento, ma non misura né il numero effettivo di soggiorni né i flussi turistici reali. Per questo motivo, il dato degli alloggi registrati sottostima la reale dimensione del fenomeno turistico locale, che è alimentato anche da seconde case non registrate come locazione, affitti brevi non censiti e da un rilevante turismo giornaliero proveniente da Roma.

Sistema ricettivo di Santa Marinella nel 2024

Nel complesso, secondo i dati Istat, il sistema ricettivo ufficiale di Santa Marinella conta 97 strutture nel 2024 , con una netta prevalenza del comparto extra-alberghiero. Le strutture alberghiere sono 14, concentrate nella fascia medio-bassa: 6 hotel a 3 stelle, 5 a 2 stelle, 1 a 4 stelle e 1 a 1 stella, oltre a una residenza turistico-alberghiera.

Si evidenzia inoltre l’assenza di strutture ricettive di categoria 5 stelle e 5 stelle lusso. Il comparto alberghiero, pur caratterizzato da un numero limitato di strutture, presenta una capacità ricettiva relativamente elevata, incidendo in maniera significativa sul totale dei posti letto disponibili. Parallelamente, si registra una forte presenza di strutture extra-alberghiere, che delineano un’offerta ampia ma frammentata e diffusa sul territorio.

Predomina un’offerta di fascia medio-bassa, rappresentata principalmente da strutture a 2 e 3 stelle, mentre la quasi totale assenza di strutture di alta gamma costituisce un limite allo sviluppo del turismo di lusso. La forte concentrazione di hotel a 3 stelle conferma inoltre una vocazione orientata prevalentemente al turismo standard e balneare.

Tra le strutture extra-alberghiere assumono un peso rilevante le case per ferie, che rappresentano quasi la metà dei posti letto del comparto, mentre i B&B risultano numerosi ma caratterizzati da dimensioni contenute. Nel complesso, l’offerta ricettiva appare orientata soprattutto verso soggiorni brevi e forme di turismo informale.

L’offerta extra-alberghiera comprende 83 esercizi e rappresenta la componente più ampia dell’accoglienza locale: 25 alloggi in affitto gestiti in forma imprenditoriale, 19 bed and breakfast, 29 altre strutture n.a.c., oltre a 7 case per ferie, 2 agriturismi e 1 ostello.

Nel complesso, i dati ISTAT descrivono esclusivamente le strutture ricettive ufficiali, mentre la realtà turistica di Santa Marinella è più ampia e articolata, includendo una forte componente di seconde case, ospitalità diffusa e flussi giornalieri non intercettati dalle statistiche della capacità ricettiva.

Il turismo a Santa Marinella non è concentrato in pochi operatori strutturati, ma si basa su una molteplicità di piccoli soggetti diffusi sul territorio. Una quota rilevante è rappresentata da forme di turismo non programmato, legate alle seconde case, agli affitti brevi non sempre organizzati e al turismo giornaliero proveniente da Roma. Questa configurazione rende più complessa una gestione efficace dei flussi turistici attraverso i soli strumenti di programmazione ed eventi.

Dati del Censimento sul patrimonio abitativo comunale

Questa lettura trova conferma nei dati ISTAT, censimento sul patrimonio abitativo comunale, che evidenziano una struttura fortemente orientata alla residenzialità secondaria.

Nel 2023, a fronte di 17.248 abitazioni complessive, solo 9.422 risultano occupate stabilmente, mentre ben 7.826 (circa il 45%) non risultano occupate. Si tratta di una quota estremamente elevata, che suggerisce un uso diffuso delle abitazioni come seconde case o come alloggi utilizzati in modo non continuativo.

Allo stesso tempo, il numero di abitazioni occupate è cresciuto moderatamente tra il 2019 e il 2023 (+7%), mentre lo stock complessivo è rimasto sostanzialmente stabile. Questo indica che il problema non è la disponibilità fisica delle abitazioni, ma il loro effettivo utilizzo.

Ulteriori elementi emergono dalla struttura del possesso: oltre l’80% delle abitazioni occupate è di proprietà, mentre il mercato dell’affitto resta limitato (circa 10–13%). Questo squilibrio riduce la disponibilità di alloggi per residenti e lavoratori stagionali, contribuendo a una rigidità del mercato abitativo locale.

Un dato particolarmente significativo è rappresentato dal fatto che nel 2021 il numero delle famiglie residenti (9.564) risulta leggermente superiore a quello delle abitazioni occupate (9.372). Tale scarto può essere indicativo di fenomeni di coabitazione tra nuclei familiari, di difficoltà di accesso al mercato abitativo o, più in generale, della presenza di forme di utilizzo non pienamente rilevate dalle statistiche ufficiali, comprese eventuali situazioni di locazione informale.

In questo contesto, la presenza di un ampio stock di abitazioni non occupate rafforza l’idea di una disponibilità solo “potenziale” e non effettiva.

Alla luce di questi dati, i 143 alloggi registrati per locazione turistica rappresentano solo una quota molto ridotta dello stock abitativo complessivo (meno dell’1%) e non sono sufficienti, da soli, a spiegare la struttura del mercato locale. Piuttosto, essi costituiscono la componente formalizzata di un fenomeno più ampio, legato all’uso turistico e stagionale delle seconde case.

L’offerta ricettiva strutturata presenta inoltre alcune debolezze, tra cui l’assenza di strutture alberghiere di fascia alta, come hotel a 5 stelle, e una prevalenza di strutture medio-piccole, con conseguenti limiti nella capacità di attrarre segmenti turistici di livello superiore o flussi legati al turismo congressuale.

In questo contesto, la sfida non è soltanto promuovere il turismo, ma soprattutto governare un sistema già esistente, caratterizzato però da una struttura frammentata e solo parzialmente regolata. La presenza di flussi non pienamente tracciati e la scarsa integrazione tra le diverse componenti dell’offerta evidenziano la necessità di un approccio più organico.

“Questo obiettivo deve però confrontarsi con una realtà turistica caratterizzata da forte frammentazione dell’offerta, prevalenza di ospitalità diffusa e flussi in larga parte non programmati, che richiedono una governance più integrata del sistema turistico locale, capace di mettere in rete tutti gli attori e di leggere in modo unitario la reale domanda turistica del territorio.”

Per questo motivo, il tema centrale non è aumentare indiscriminatamente i flussi turistici, ma costruire una strategia capace di trasformare Santa Marinella da località a forte consumo stagionale a territorio turistico più stabile, sostenibile e integrato con la vita urbana.

Governare il turismo significa oggi conoscere realmente i flussi, utilizzare i dati per pianificare servizi e infrastrutture, valorizzare il patrimonio abitativo esistente, sostenere la permanenza media dei visitatori e rafforzare il legame tra economia turistica e qualità della vita dei residenti.

In questa prospettiva, il Comune potrebbe promuovere:
• un sistema locale di monitoraggio degli affitti brevi e dei flussi turistici;
• politiche di riattivazione delle abitazioni non utilizzate;
• incentivi all’affitto stabile e per lavoratori stagionali;
• strategie di destagionalizzazione basate su turismo culturale, ambientale e sportivo;
• una governance digitale e condivisa del turismo locale, capace di mettere in rete operatori, cittadini, servizi e amministrazione.

L’obiettivo non deve essere una crescita quantitativa senza controllo, ma un modello turistico più equilibrato, capace di generare valore economico, sostenibilità urbana e maggiore vivibilità per chi a Santa Marinella vive tutto l’anno.

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